智通财经APP获悉，中指研究院发布《2025三季度中国住房租赁市场总结》，其中指出，2025年三季度，我国重点城市住房平均租金水平延续小幅调整态势，行业法治建设取得里程碑式进展。展望四季度，住房租赁行业将迈入传统淡季，在需求端相对稳定而保租房供应仍将继续加大等因素影响下，重点城市住宅平均租金将延续调整态势。但在政策支持之下，行业将更加趋于专业化、规范化，品质化供给也将明显增多，推动行业迈向高质量发展新阶段。
中指研究院表示，租金方面，年中毕业季效应持续性不足，三季度重点城市住宅租金整体延续小幅调整态势，其中一线城市表现相对稳健。政策方面，住房租赁领域首部国家级行政法规——《住房租赁条例》正式施行，行业法治环境迎来新突破；地方强化政策落实，以收储转租、完善监管体系为重点细化本地供给路径。企业方面，长租公寓企业开业规模和管理规模TOP30总量持续提升，房企系规模领先优势及地方国企系快速增长特征持续鲜明。保租房REITs方面，二季度保租房REITs运行稳健向好，市场化运营项目出租率普遍改善，三季度REITs首发与扩募筹备工作也稳步推进。
01.50城住宅租赁价格指数走势
1.指数走势：三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，各月租金环比跌幅逐步扩大
2025年三季度，重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2025年三季度，50城住宅平均租金累计下跌0.61%。分月度来看，7月，受益于年中毕业季效应支撑，重点城市普通住宅平均租金环比跌幅明显收窄，为0.07%；8月后，随毕业季效应减退，住房租赁需求释放节奏放缓，重点城市住宅平均租金环比跌幅逐步扩大。9月，部分核心城市受学龄家庭租住高峰期结束等影响，租金跌幅较大，50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%。
图：2021年7月至2025年9月50城住宅平均租金走势
数据来源：中指数据CREIS
2.城市租金：三季度多数城市住宅租金有所下跌，一线城市租金跌幅收窄
从租金水平来看，50城中30城租金处于20-30元/平方米/月区间。具体来看，截至2025年9月，北京、上海、深圳租金水平继续稳居第一梯队，均在80元/平方米/月以上；杭州、广州、三亚、厦门租金在40-50元/平方米/月之间；南京、珠海等6个城市租金在30-40元/平方米/月之间；天津、大连等30个城市租金在30-40元/平方米/月之间；南通、太原等7个城市租金在20元/平方米/月以下。
表：2025年9月50城住宅租赁价格指数(元/平方米/月)
数据来源：中指数据CREIS
从三季度累计涨跌幅来看，46个重点城市租金下跌。具体来看，2025年三季度，仅西宁、乌鲁木齐等4个城市租金累计上涨，且涨幅均在1.0%以内；累计下跌的46个城市中，三亚、西安等7个城市跌幅在1.0%及以上，其中三亚跌幅最大，为1.91%；南通、南京等24个城市累计跌幅在0.5%(含)-1.0%之间；杭州、郑州等7个城市累计跌幅在0.3%-0.5%之间；上海、深圳等8个城市累计跌幅在0.3%以内。
分梯队来看，三季度各线城市平均租金均有所下跌，其中一线城市跌幅略有收窄。根据50城住宅租赁价格指数，2025年三季度，一线城市住宅平均租金累计下跌0.34%，跌幅较去年同期有所收窄；二线城市平均租金累计下跌0.76%，跌幅较去年同期扩大0.13个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌0.65%，跌幅较去年同期扩大0.30个百分点。
数据来源：中指数据CREIS
3.投资回报率：重点城市租金房价比延续小幅上升态势，优质资产出租回报改善
近两年，住房租赁行业受益于需求刚性，租金下跌幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续回升。根据中指监测数据，2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点。随着租售比回升和融资运营成本下降，住房租赁产业的商业可持续性增强。
具体城市来看，深圳、北京、上海等核心城市由于房价较高，租金房价比仍在2.0%以下；武汉、成都租金房价比在2.0%-2.5%之间，重庆、长沙租金房价比在2.5%-3.0%之间，哈尔滨、贵阳租金房价比在3.0%以上。
图：2021年9月至2025年9月50城平均租金房价比走势
图：2025年9月50个重点城市租金房价比
注：租金房价比=2025年9月城市住宅平均租金×12÷2025年9月城市二手住宅均价。
数据来源：中指数据CREIS
02.三季度住房租赁政策总结
2025年三季度，中央层面政策强化行业法治建设与金融支持，地方层面注重细化实施路径，以收租转租、完善监管体系为重点增加行业高质量租赁供给，为构建房地产发展新模式提供有力支撑。
1.中央政策：行业监管迈入“有法可依”新阶段，市场化租赁住房资产证券化路径逐渐明晰
2025年三季度，《住房租赁条例》的颁布与实施是政策层面的核心亮点，行业监管治理进入“有法可依”的新阶段。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部国家级的行政法规，于2025年9月15日正式施行，从根本上改变了我国住房租赁行业的法治环境。《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。其重要意义在于通过明确各方权责、强化市场监管，为构建稳定的租赁关系提供制度保障，从而推动形成权责清晰、行为规范的市场环境，为住房租赁市场的长期稳健发展奠定法治基础。
表：《住房租赁条例》主要内容
资料来源：《住房租赁条例》，中指研究院综合整理
金融支持方面，市场化租赁住房资产证券化路径逐渐明晰。9月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》，提出“加快成熟资产类型项目申报，积极研究探索尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径”。其中市场化租赁住房被明确写入公募REITs新资产类型项目之中，为市场化租赁住房项目利用资产证券化工具拓宽融资渠道提供了政策支持，有助于引导社会资本积极投资住房租赁领域，形成投资与供给相互促进的良性循环。
另外，“好房子”建设导向明确，将进一步推动租住产品品质全面升级。8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，文件明确提出将系统推进“好房子”和完整社区建设，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。未来政策将引导住房租赁行业从单纯追求规模增长转向注重安全、舒适、绿色、智慧高质量租赁社区供给，推动企业更加关注产品力与服务力，以适应居民对租住产品品质化提升的需要。
2.地方政策：细化落实中央政策导向，收储转租、完善监管体系是地方阶段施策的重点
2025年三季度，地方政府继续积极落实中央政策导向，推进本地租赁市场供需协同与规范化发展。一方面，在多渠道筹集租赁住房扩大行业供给的同时，优化需求端支持政策，激活供需两侧发展活力。另一方面，因地制宜强化行业监管政策，推动本地住房租赁市场规范化发展。
表：2025年三季度各地出台的住房租赁重点政策分类汇总(不完全统计)
资料来源：中指研究院综合整理
供给侧：以非居改租、存量盘活为重点多渠道筹集租赁房源，行业监管体系多维度延伸
在增加房源供给方面，各地注重多渠道筹集。一是鼓励“非居改租”，广州、福州等地出台了支持存量商业、办公等非住宅物业改造为租赁住房的实施细则。二是积极盘活农村闲置资产，云南支持在村民自愿前提下利用闲置农房发展住房租赁业务。三是明确保障性租赁住房的筹集方式，苏州、三亚等地通过制定实施办法，规范了新建、改建等多种渠道。
值得注意的是，“收储转租”成为三季度多地盘活存量商品房、补充租赁房源供给的重要方式。贵州、河南、山西、海南、广西等多地明确推进收购存量商品房用作保障性住房，探索利用保障性住房再贷款、专项债等多元化的资金支持模式，或给予一定的财政补贴。其中各地收储模式与原则不断细化，如贵州强调“以需定购”，东莞优先考虑债务压力较大的房企库存等。
在行业规范管理方面，监管政策体系逐步覆盖租赁活动全链条。北京就规范个人转租活动征求意见，强调将转租房源达到一定规模的个人“二房东”纳入住房租赁企业管理。青岛推行房源核验码制度，要求所有出租房源需经核验方可发布，旨在从源头保障房源真实性，提升市场透明度。广东省就《租赁房屋治安管理规定(修订草案修改稿)》向社会公开征集意见，明确了各类住房房屋的治安管理规定，建立租赁信息联网报送机制，对时租、日租房设立了专项约束。
需求侧：公积金支持与人才政策协同发力，激发租住需求潜力
在公积金支持方面，继续提高租房提取公积金额度并优化支付流程。一方面，针对无房家庭，多地提高租房提取公积金额度(如温州)或放宽提取条件(如成都允许按实际房租支出提取保租房租金)。另一方面，政策更注重精准支持，湖北对多子女家庭给予倾斜，赣州允许高层次人才按月全额提取月缴存额支付房租。同时，北京等地扩大住房公积金直付房租试点范围，通过增加划转频率、扩展申请时间等举措提升支付便利性。
在人口人才支持方面，聚集人才吸引与模式创新。北京经开区、广州等地扩大了青年人才住房保障范围，提供从“免费求职住宿”到“优惠长租”的全周期支持。烟台市构建“租购衔接”人才住房体系，云南则创新提出盘活存量房源资源改造“旅居人才公寓”，旨在吸引旅居人才落户安居。此外，河南探索建设只租不售的“工业保障房”，将住房租赁支持政策与产业发展深度融合。
03.保租房公募REITs运营表现
1.REITs运营：二季度保租房REITs运营稳健向好，市场化运营项目出租率普遍回升
二季度保租房公募REITs运营业绩稳健向好。根据最新披露的季报数据，基金收入方面，二季度各保租房REITs同环比均有所增长，其中华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超15%，拉动保租房REITs整体收入同环比增幅在5%以上。净利润方面，二季度各保租房REITs净利润走势以同环比双增长为主，仅红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT同比或环比有所下降，保租房REITs整体同环比增幅在7%-10%之间。可供分配金额方面，保租房REITs整体同环比增幅在5%左右，其中华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT增幅明显。
表：保租房公募REITs核心财务指标数据
注：汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT尚未形成完整的季度同环比数据，故本处未列出。表中环比基于6支保租房REITs数据计算，同比基于前5支保租房REITs数据计算。
数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理
2025年二季度，保租房REITs底层资产出租率普遍稳中有升。根据各保租房REITs最新披露数据，2025年二季度末，各底层资产项目出租率普遍在95%以上，其中市场化机构运营的资产项目出租率回升明显。
具体来看，截至二季度末，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT底层项目整体出租率在高位水平保持相对稳定；华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等底层资产的运营管理机构针对季节特征，充分发市场化经营优势，通过组织专项营销活动，拓展多元招租渠道，积极提升项目出租率，其平均出租率均居近两年高位；招商蛇口基金租赁住房REIT的林下项目经历集中租赁爬坡阶段后，出租率已恢复至较高水平，拉动REIT平均出租率回升至95%以上。
表：各保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比
注：报表未列出汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT出租率数据。
数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理
2.REITs发行：三季度首发与扩募筹备工作稳步推进，后续市场化租赁项目发行或加速
三季度，保租房公募REITs发行与扩募筹备工作稳步推进。首发方面，三季度无保租房REITs发行上市，据中指监测，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，涵盖租赁住房资产、存量商品房资产及公租房资产的经营权或资产划转产权，已启动租赁住房REITs基金管理人服务招标工作。扩募方面，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募，计划新购入的基础设施项目为投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区，均为保租房项目，体量合计3592套。
值得注意的是，三季度租赁住房私募REITs获新进展。2025年9月，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，成功打通持有型不动产ABS扩募路径。本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，扩募募集规模4.53亿元。
表：2025年三季度住房租赁公募REITs、私募REITs首发与扩募动态
资料来源：中指研究院综合整理
市场化租赁住房公募REITs获政策支持，后续发行或将加速。三季度，国家发改委发布政策，首次将市场化租赁住房明确纳入公募REITs“新资产类型”中并探索发行路径，为租赁住房资产证券化指明了新的发展方向。未来，在政策持续推动下，预计将有更多的市场化租赁住房项目通过公募REITs实现资产退出，从而吸引社会资本加大对住房租赁领域的长期投入，进一步促进行业高质量发展。
04.长租公寓企业规模表现
1.开业规模榜：三季度末TOP30集中式长租公寓合计开业房源量达139.8万间
据中指研究院统计，截至2025年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达139.8万间，较二季度末增加3.9万间。其中，TOP5企业累计开业规模达58.6万间，较上季度末增加2.0万间，占TOP30总规模比重为41.9%。
分类来看，开业规模TOP30企业中，分别有11家房企系住房租赁企业、10家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系、1家金融系。其中，房企系开业规模领先优势突出，合计占比达46%；地方国企系开业规模持续增长，合计占比超20%；创业系、酒店系开业规模占比也均在10%以上。
表：2025年三季度末TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计
数据来源：中指数据CREIS
2.管理规模榜：三季度末TOP30集中式长租公寓合计管理房源量约198万间
据中指研究院统计，截至2025年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量约198万间，较二季度末增加2.2万间。其中，TOP5企业累计管理规模为83.2万间，较上季度末增加0.8万间，占TOP30总规模比重为42.0%。
分类来看，管理规模TOP30企业中，分别有11家房企系住房租赁企业、10家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系。与开业榜单类似，管理规模榜TOP30企业中，房企系规模优势稳固，管理规模在TOP30中的占比接近五成；地方国企系占比达23%，创业系、酒店系占比均在10%以上。
表：2025年三季度末TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计
数据来源：中指数据CREIS
05.结语
2025年三季度，我国住房租赁领域首部国家级的行政法规——《住房租赁条例》的正式施行，从根本上改变了我国住房租赁行业的法治环境，推动行业发展迈入专业化、规范化的高质量发展新阶段。
从三季度租赁市场表现来看，短期重点城市住宅租金仍延续调整态势，但行业结构优化趋势鲜明。具体来看，租金方面，年中毕业季效应持续性不足，三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，其中一线城市表现相对稳健。企业格局方面，长租公寓企业开业规模和管理规模TOP30总量持续扩容，其中房企系规模领先优势稳固，地方国企系业务规模持续快速扩张。保租房REITs方面，二季度保租房REITs运行稳健向好，市场化运营项目出租率普遍改善，三季度REITs首发与扩募筹备工作也在稳步推进。
展望四季度，住房租赁行业将迈入传统淡季，市场需求规模大概率将呈现稳中小幅下降的局面，而供应量受筹建保租房项目持续建成上市等影响仍将有所增加，预计四季度重点城市住宅租金将延续下跌态势。从结构上看，行业发展将更趋专业化、规范化。
第一，从《住房租赁条例》施行的细则来看，行业供给端将构建全链条的监管体系，推动企业规范自身租赁行为，维护行业健康有序发展；加之近期部分城市出台了针对住房租赁企业的减税政策，预计市场机会将更快地向市场化、专业化、规模化的住房租赁企业聚集。
第二，市场化租赁住房项目发行公募REITs获政策支持，后续市场化租赁住房项目通过公募REITs实现资产退出的节奏将加快，从而吸引社会资本进一步加大在住房租赁领域的长期投入，促进行业高质量扩容。
第三，在“好房子”政策推动下，住房租赁领域品质化升级趋势显现，未来政策将引导住房租赁行业从单纯追求规模增长转向注重安全、舒适、绿色、智慧高质量租赁社区供给，推动企业更加关注产品力与服务力，以适应居民对租住产品品质化提升的需要。
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